【結論】
1. 《物權法》第七十四條“建築區(qū)劃內(nèi)，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿足業主的需要”系強制(zhì)性規定，在車(chē)位數(shù)“沒有(yǒu)滿足業主的需求”的情況下，建設單位将車(chē)位轉讓給第三人(rén)的合同無效。（參見案例1）
2. 對“應當首先滿足業主的需要”的理(lǐ)解，應當包括：開(kāi)發商修建了車(chē)位、車(chē)庫之後，應當首先将其出租、出售給業主，而不能高(gāo)價給第三人(rén)。如果業主有(yǒu)能力購買，則應當予以出售；如果業主沒有(yǒu)能力購買，則應當予以出租。“滿足需要”并不是說，要賦予業主優先購買權，根據《物權法》第74條的規定精神，車(chē)位、車(chē)庫首先應當滿足業主的需要，不管其他人(rén)是否提出了比業主更高(gāo)的條件，都不能首先賣給其他人(rén)。（參見司法觀點及理(lǐ)論觀點）
3. 若業主購買車(chē)位超過合理(lǐ)需要，且未通(tōng)過公示等形式通(tōng)知其他業主，則車(chē)位購買合同因損害其他業主的利益而無效。（參見案例2）
4. 開(kāi)發商在業主共有(yǒu)部分土地修建車(chē)位并出售系無權處分。（參見案例3）
一、法律及司法解釋
《物權法》第七十四條 建築區(qū)劃內(nèi)，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿足業主的需要。建築區(qū)劃內(nèi)，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人(rén)通(tōng)過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有(yǒu)的道(dào)路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業主共有(yǒu)。
《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)建築物區(qū)分所有(yǒu)權糾紛案件具體(tǐ)應用法律若幹問題的解釋》第五條 建設單位按照配置比例将車(chē)位、車(chē)庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行(xíng)為(wèi)符合物權法第七十四條第一款有(yǒu)關“應當首先滿足業主的需要”的規定。前款所稱配置比例是指規劃确定的建築區(qū)劃內(nèi)規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫與房(fáng)屋套數(shù)的比例。
《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)建築物區(qū)分所有(yǒu)權糾紛案件具體(tǐ)應用法律若幹問題的解釋》第六條 建築區(qū)劃內(nèi)在規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業主共有(yǒu)道(dào)路或者其他場(chǎng)地增設的車(chē)位，應當認定為(wèi)物權法第七十四條第三款所稱的車(chē)位。
二、司法觀點
《最高(gāo)人(rén)民法院民一庭負責人(rén)就建築物區(qū)分所有(yǒu)權、物業服務司法解釋答(dá)記者問》
問：車(chē)位、車(chē)庫争議是建築物區(qū)分所有(yǒu)權糾紛案件的熱點難點問題，司法解釋是如何處理(lǐ)此類問題的？
答(dá)：司法解釋在物權法第七十四條第一款規定框架內(nèi)，着重解決如何認定建設單位已經履行(xíng)法律有(yǒu)關“首先滿足業主的需要”問題。如果建設單位已經按照規劃确定的建築區(qū)劃內(nèi)規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫與專有(yǒu)部分的比例，将車(chē)位、車(chē)庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行(xíng)為(wèi)已符合物權法第七十四條第一款有(yǒu)關“應當首先滿足業主的需要”的規定。其原因在于，規劃确定的配置比例具有(yǒu)法定性和(hé)确定性，業主在購買專有(yǒu)部分的時(shí)候對此也是明(míng)知的。隻要業主已經按照配置比例購置或者租賃到車(chē)位、車(chē)庫，就應當認為(wèi)其需要已經得(de)到了“首先滿足”。否則，将有(yǒu)可(kě)能出現特定業主對車(chē)位、車(chē)庫提出過度主張。
三、理(lǐ)論觀點
廣西壯族自治區(qū)高(gāo)級人(rén)民法院民一庭課題組：“物業糾紛案件若幹法律問題”
對于物權法第七十四條的規定，主要在于對“應當首先滿足業主的需要”的理(lǐ)解與運用。審判實踐中應把握如下兩點：
（1）“應當首先滿足業主的需要”的标準。政府規劃部門(mén)在綜合考量某一建設項目各種因素的基礎上(shàng)，确定車(chē)位、車(chē)庫與房(fáng)屋套數(shù)的配置比例，這是建設單位開(kāi)發建設的依據。因此，建設單位必須按照該配置比例進行(xíng)車(chē)位、車(chē)庫的建設，建設單位也隻有(yǒu)“在規劃車(chē)位配置比例範圍內(nèi)滿足業主需要”的義務。
（2）“應當首先滿足業主的需要”的方式。物權法第七十四條第二款規定，“建築區(qū)劃內(nèi)，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人(rén)通(tōng)過出售、附贈或者出租等方式約定”，據此，已建成的車(chē)位、車(chē)庫的最初所有(yǒu)權應歸屬建設單位，其有(yǒu)權決定車(chē)位、車(chē)庫的處分方式。建設單位隻有(yǒu)滿足業主需要的義務，法律并未強制(zhì)規定其确保業主獲得(de)車(chē)位、車(chē)庫的所有(yǒu)權。建設單位有(yǒu)權根據自身情況，自主決定将車(chē)位、車(chē)庫出售、出租、附贈或者出租給有(yǒu)關業主。隻要建設單位通(tōng)過出售、附贈或出租的方式将車(chē)位、車(chē)庫處分給業主，即符合法律對規劃車(chē)位、車(chē)庫“應當首先滿足業主的需要”的要求。
四、參考案例
案例1：中國郵政儲蓄銀行(xíng)股份有(yǒu)限公司平湖(hú)市支行(xíng)與平湖(hú)耀江建設有(yǒu)限公司車(chē)位糾紛案/平湖(hú)市人(rén)民法院/（2017）浙0482民初3743号
【法院認為(wèi)】
原告訴請(qǐng)主張被告與第三人(rén)石偉群、孫永華之間(jiān)的《車(chē)位使用權轉讓合同》無效。涉案車(chē)位所在建設項目城南路8号地塊的主要經濟技(jì)術(shù)指标中載明(míng)的戶數(shù)102戶，機動車(chē)位數(shù)102個(gè)。可(kě)見該小(xiǎo)區(qū)的車(chē)位數(shù)量本就無法滿足業主的需求，現被告又将包含涉案35個(gè)車(chē)位在內(nèi)的全部地下車(chē)位的使用權一次性轉讓給非小(xiǎo)區(qū)業主的第三人(rén)石偉群、孫永華，顯然違反了《物權法》第七十四條的效力性強制(zhì)性規定。故被告與第三人(rén)石偉群、孫永華之間(jiān)的《車(chē)位使用權轉讓合同》中，涉及涉案35個(gè)車(chē)位使用權部分的內(nèi)容，基于原告作(zuò)為(wèi)有(yǒu)利害關系的業主的宣告無效主張，本院确認該部分內(nèi)容應屬無效。至于上(shàng)述《車(chē)位使用權轉讓合同》中其他部分的效力，第三人(rén)石偉群、孫永華未提出主張，現也無其他權利人(rén)提出請(qǐng)求，故本案中不予審查。
案例2：福建啓元貿易有(yǒu)限公司與福建天元房(fáng)地産開(kāi)發有(yǒu)限公司車(chē)位糾紛案/福建省福州市中級人(rén)民法院/（2016）閩01民終4322号
【法院認為(wèi)】
《中華人(rén)民共和(hé)國物權法》第七十四條第一款規定：“建築區(qū)劃內(nèi)，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿足業主的需要。”啓元公司在案涉小(xiǎo)區(qū)購買了三間(jiān)店(diàn)面，确有(yǒu)購買車(chē)位使用的需要，但(dàn)其向天元公司購買案涉小(xiǎo)區(qū)多(duō)達35個(gè)車(chē)位，顯然已遠遠超過其作(zuò)為(wèi)業主的合理(lǐ)需要。本案并無證據表明(míng)天元公司向啓元公司出售上(shàng)述車(chē)位時(shí)已向小(xiǎo)區(qū)全體(tǐ)業主進行(xíng)公示或通(tōng)過其他方式告知全體(tǐ)業主，給予其他業主同等購買車(chē)位的機會(huì)，損害了其他業主的利益。故一審法院認定案涉《房(fáng)屋買賣合同》無效，并駁回啓元公司要求确認其系案涉車(chē)位的所有(yǒu)權人(rén)等訴請(qǐng)，并無不當，本院予以維持。
案例3：原告楊小(xiǎo)紅與被告陝西海潤天成地産開(kāi)發有(yǒu)限公司車(chē)位糾紛案/白水(shuǐ)縣人(rén)民法院/（2016）陝0527民初217号
【法院認為(wèi)】
認定建築區(qū)劃內(nèi)的車(chē)位系業主專有(yǒu)的法定條件之一為(wèi)該車(chē)位能夠登記成為(wèi)特定業主所有(yǒu)權的客體(tǐ)，本案被告陝西海潤天成地産開(kāi)發有(yǒu)限公司作(zuò)為(wèi)居苑小(xiǎo)區(qū)的開(kāi)發商向原告出售的45号地面車(chē)位所占土地的使用權人(rén)為(wèi)全體(tǐ)業主，被告将該部分土地規劃成車(chē)位出售給原告，侵犯了其他業主的合法權益，在業主共有(yǒu)部分土地修建的45号車(chē)并出售，屬無權處分，被告應返還(hái)原告向其交納的36000元購買款；另被告明(míng)知該45号車(chē)位系占公攤面積修建仍向原告出售，存在一定的過錯，應賠償原告相應的損失，結合原告的訴求，被告應向原告賠償自2012年元月1日至退款之日期間(jiān)資金占有(yǒu)利息。