【備忘錄結論】
    1. 小(xiǎo)産權房(fáng)是指在農村集體(tǐ)土地上(shàng)建設的房(fáng)屋，未辦理(lǐ)相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其産權證不是由國家(jiā)房(fáng)管部門(mén)頒發，而是由鄉政府或村頒發，亦稱“鄉産權房(fáng)”。“小(xiǎo)産權房(fáng)”不是法律概念，是人(rén)們在社會(huì)實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購房(fáng)合同在國土房(fáng)管局不會(huì)給予備案。
    2. 集體(tǐ)土地入市，有(yǒu)明(míng)确前提：必須是工業或者商業等經營性用途，即集體(tǐ)經營性建設用地，不包括農用地、宅基地等。因此，即使在集體(tǐ)土地入市的大(dà)背景下，小(xiǎo)産權房(fáng)仍然不得(de)對集體(tǐ)外出售。
    3. 本集體(tǐ)組織成員之間(jiān)買賣小(xiǎo)産權房(fáng)一般認定合同有(yǒu)效：我國法律明(míng)文規定農村住宅即所謂的小(xiǎo)産權房(fáng)隻能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但(dàn)并沒有(yǒu)禁止小(xiǎo)産權房(fáng)在同一集體(tǐ)組織成員之間(jiān)流轉、買賣，根據私法原理(lǐ)，法無禁止即可(kě)為(wèi)，我國法律法規并沒有(yǒu)禁止本集體(tǐ)成員之間(jiān)的小(xiǎo)産權房(fáng)進行(xíng)買賣。
    4. 本集體(tǐ)與集體(tǐ)外成員之間(jiān)買賣小(xiǎo)産權房(fáng)一般認定合同無效。（參見案例1-4）
    5. 城鎮居民在簽訂小(xiǎo)産權房(fáng)買賣合同後取得(de)了該集體(tǐ)組織戶口并經相關部門(mén)批準，該房(fáng)屋買賣合同一般認定有(yǒu)效。
    6. 小(xiǎo)産權房(fáng)買賣合同無效後，雙方應分别返還(hái)購房(fáng)款及房(fáng)産。對于損失，一般為(wèi)購房(fáng)款産生(shēng)的利息損失（按中國人(rén)民銀行(xíng)同期貸款利率計(jì)算(suàn)）。對于過錯比例，一般為(wèi)出讓方承擔主要的過錯責任，承擔60%的責任，受讓方承擔40%的責任。（參見案例1、3、4）
    一、新《土地管理(lǐ)法》出台背景
    現行(xíng)農村土地制(zhì)度與社會(huì)主義市場(chǎng)經濟體(tǐ)制(zhì)不相适應的問題日益顯現：（1）土地征收制(zhì)度不完善，因征地引發的社會(huì)矛盾積累較多(duō)；（2）農村集體(tǐ)土地權益保障不充分，農村集體(tǐ)經營性建設用地不能與國有(yǒu)建設用地同等入市、同權同價；（3）宅基地取得(de)、使用和(hé)退出制(zhì)度不完整，用益物權難落實。
    為(wèi)此，中央相繼通(tōng)過出台一系列文件進行(xíng)頂層設計(jì)。2015年2月，全國人(rén)大(dà)常委會(huì)通(tōng)過《關于授權國務院在北京市大(dà)興區(qū)等33個(gè)試點縣行(xíng)政區(qū)域內(nèi)暫停調整實施有(yǒu)關法律規定的決定》，在33個(gè)試點地區(qū)暫停實施《土地管理(lǐ)法》5個(gè)條款、《城市房(fáng)地産管理(lǐ)法》1個(gè)條款。授權決定還(hái)明(míng)确：對實踐證明(míng)可(kě)行(xíng)的，修改完善有(yǒu)關法律。《土地管理(lǐ)法》的修改正是在這樣的背景下啓動的。自2015年以來(lái)，33個(gè)試點地區(qū)取得(de)了明(míng)顯成效。
    在此背景下，新《土地管理(lǐ)法》于2019年8月26日通(tōng)過，并将于2020年1月1日施行(xíng)。
    二、《關于授權國務院在北京市大(dà)興區(qū)等33個(gè)試點縣行(xíng)政區(qū)域內(nèi)暫停調整實施有(yǒu)關法律規定的決定》試點內(nèi)容
    1. 暫時(shí)調整實施集體(tǐ)建設用地使用權不得(de)出讓等的規定。在符合規劃、用途管制(zhì)和(hé)依法取得(de)的前提下，允許存量農村集體(tǐ)經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行(xíng)與國有(yǒu)建設用地使用權同等入市、同權同價。
    2. 暫時(shí)調整實施宅基地審批權限的規定。使用存量建設用地的，下放至鄉（鎮）人(rén)民政府審批；使用新增建設用地的，下放至縣級人(rén)民政府審批。
    3. 暫時(shí)調整實施征收集體(tǐ)土地補償的規定。綜合考慮土地用途和(hé)區(qū)位、經濟發展水(shuǐ)平、人(rén)均收入等情況，合理(lǐ)确定土地征收補償标準，安排被征地農民住房(fáng)、社會(huì)保障；加大(dà)就業培訓力度，符合條件的被征地農民全部納入養老、醫(yī)療等城鎮社會(huì)保障體(tǐ)系；有(yǒu)條件的地方可(kě)采取留地、留物業等多(duō)種方式，由農村集體(tǐ)經濟組織經營。
    三、法律條文變化：集體(tǐ)經營性建設用地入市
    1. 《中華人(rén)民共和(hé)國土地管理(lǐ)法（2004修正）》
    第四十三條 任何單位和(hé)個(gè)人(rén)進行(xíng)建設，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有(yǒu)土地；但(dàn)是，興辦鄉鎮企業和(hé)村民建設住宅經依法批準使用本集體(tǐ)經濟組織農民集體(tǐ)所有(yǒu)的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和(hé)公益事業建設經依法批準使用農民集體(tǐ)所有(yǒu)的土地的除外。
    前款所稱依法申請(qǐng)使用的國有(yǒu)土地包括國家(jiā)所有(yǒu)的土地和(hé)國家(jiā)征收的原屬于農民集體(tǐ)所有(yǒu)的土地。
    2. 《中華人(rén)民共和(hé)國土地管理(lǐ)法（2019修正）》
    第六十三條 土地利用總體(tǐ)規劃、城鄉規劃确定為(wèi)工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體(tǐ)經營性建設用地，土地所有(yǒu)權人(rén)可(kě)以通(tōng)過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人(rén)使用，并應當簽訂書(shū)面合同，載明(míng)土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和(hé)雙方其他權利義務。
    前款規定的集體(tǐ)經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體(tǐ)經濟組織成員的村民會(huì)議三分之二以上(shàng)成員或者三分之二以上(shàng)村民代表的同意。
    四、參考案例
    案例1：餘亞芬與甯波市鄞州區(qū)高(gāo)橋鎮聯升村經濟合作(zuò)社房(fáng)屋買賣合同糾紛二審民事判決書(shū)/浙江省甯波市中級人(rén)民法院/（2015）浙甬民二終字第432号
    【法院認為(wèi)】
    根據《中華人(rén)民共和(hé)國土地管理(lǐ)法》的規定，農民集體(tǐ)所有(yǒu)的土地依法屬于村農民集體(tǐ)所有(yǒu)的，由村集體(tǐ)經濟組織或者村民委員會(huì)經營、管理(lǐ)。可(kě)見，農村集體(tǐ)土地屬于集體(tǐ)所有(yǒu)，禁止在非農村集體(tǐ)經濟組織成員間(jiān)買賣流通(tōng)。本案中，涉案房(fáng)屋系由上(shàng)訴人(rén)在本村集體(tǐ)土地上(shàng)所建造，後由上(shàng)訴人(rén)對外出賣，而被上(shàng)訴人(rén)作(zuò)為(wèi)購買人(rén)并非房(fáng)屋所在地的村集體(tǐ)經濟組織成員，因此，雙方因涉案房(fáng)屋産生(shēng)的買賣行(xíng)為(wèi)違反了法律和(hé)行(xíng)政法規的強制(zhì)性規定，依法應認定無效。故上(shàng)訴人(rén)主張雙方房(fáng)屋買賣行(xíng)為(wèi)效力待定的上(shàng)訴理(lǐ)由顯然缺乏依據，本院不予采信。
    根據《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》第五十八條的規定，合同無效後，因該合同取得(de)的财産應當予以返還(hái)。有(yǒu)過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有(yǒu)過錯的，應當各自承擔相應的責任。上(shàng)訴人(rén)作(zuò)為(wèi)房(fáng)屋出讓方應當明(míng)知房(fáng)屋的土地使用權性質和(hé)國家(jiā)的法律法規，卻依然向被上(shàng)訴人(rén)出售農村集體(tǐ)土地上(shàng)的房(fáng)屋，應對房(fáng)屋買賣行(xíng)為(wèi)無效承擔主要的過錯責任。被上(shàng)訴人(rén)也明(míng)知涉案房(fáng)屋的土地使用權性質，但(dàn)仍買受房(fáng)屋，對該行(xíng)為(wèi)無效也有(yǒu)過錯。據此，原審法院根據雙方的過錯程度以及本案的實際情況，确認上(shàng)訴人(rén)對因此産生(shēng)的損失承擔60%的比例并無不當。故上(shàng)訴人(rén)不僅應返還(hái)被上(shàng)訴人(rén)購房(fáng)款，還(hái)應承擔一定比例的損失。至于房(fáng)屋買賣行(xíng)為(wèi)無效後産生(shēng)的損失的确定問題，原審法院以中國人(rén)民銀行(xíng)公布的同期同檔次貸款利率作(zuò)為(wèi)标準予以确定亦無不當。因此，上(shàng)訴人(rén)認為(wèi)被上(shàng)訴人(rén)的訴訟請(qǐng)求不當，原判确定的責任比例和(hé)損失顯失公平的上(shàng)訴理(lǐ)由，缺乏依據，本院不予采信。
    案例2：周千裏與柯慧霞房(fáng)屋買賣合同糾紛/浙江省甯波市中級人(rén)民法院/（2014）浙甬民二終字第530号/甯波市海曙區(qū)人(rén)民法院/（2014）甬海民初字第624号
【一審法院認為(wèi)】
受法律保護的合同，不僅須有(yǒu)基于合同當事人(rén)的真實意思表示而達成的合意，而且其內(nèi)容必須合法。本案中原、被告當事人(rén)非同一集體(tǐ)經濟組織成員，雙方簽訂的買賣合同約定買賣建于農村宅基地上(shàng)的房(fáng)屋，違反了國家(jiā)法律法規的強制(zhì)性規定，應認定為(wèi)無效合同，因該合同取得(de)的财産應當予以返還(hái)。原告要求被告返還(hái)已付款項的主張，應予以支持。被告要求原告承擔賣房(fáng)差價100000元的辯稱，無事實和(hé)法律依據，不予采信
【二審法院認為(wèi)】
上(shàng)訴人(rén)與被上(shàng)訴人(rén)系非同一集體(tǐ)經濟組織成員，上(shàng)訴人(rén)将建造于農村宅基地上(shàng)的房(fáng)屋出賣給被上(shàng)訴人(rén)，違反了法律、行(xíng)政法規的強制(zhì)性規定，依法确認無效。合同無效，因該合同取得(de)的财産，應當予以返還(hái)。故上(shàng)訴人(rén)理(lǐ)應返還(hái)被上(shàng)訴人(rén)已付款項。至于上(shàng)訴人(rén)的損失，應按照雙方的過錯大(dà)小(xiǎo)，另行(xíng)解決。原判認定事實清楚，審判程序合法，判決妥當。上(shàng)訴人(rén)之上(shàng)訴理(lǐ)由不足，本院不予支持。
    案例3：張倫慶與王亞光房(fáng)屋買賣合同糾紛一審民事判決書(shū)/甯波市鄞州區(qū)人(rén)民法院/（2013）甬鄞民重字第11号
【法院認為(wèi)】
本案的争議焦點主要為(wèi)：一、原、被告對合同無效應承擔的過錯比例；二、原、被告雙方因合同無效産生(shēng)的損失範圍。
    關于争議焦點一，本院認為(wèi)，原、被告雙方達成的房(fáng)屋買賣合同，系違反法律和(hé)行(xíng)政法規的強制(zhì)性規定而緻無效，被告作(zuò)為(wèi)出讓方，對房(fáng)屋的土地使用權性質以及房(fáng)屋是否能夠向非集體(tǐ)經濟組織成員出售應為(wèi)明(míng)知，卻依然出讓集體(tǐ)土地上(shàng)房(fáng)屋，應對合同無效承擔主要的過錯責任。原告在受讓房(fáng)屋時(shí)應當審查房(fáng)屋的權屬及其他基本情況，其明(míng)知涉案房(fáng)屋未取得(de)權屬證書(shū)，對房(fáng)屋的土地性質亦屬應當知道(dào)的情形，但(dàn)仍受讓房(fáng)屋，于合同的無效，亦有(yǒu)過錯。根據雙方的過錯程度以及本案實際情況，本院确認原、被告按照4：6的過錯比例承擔因合同無效産生(shēng)的各項損失。
    關于争議焦點二，本院認為(wèi)，合同無效，因合同取得(de)的财産應當各自返還(hái)。房(fáng)屋買賣合同乃雙務合同，原告向被告支付房(fáng)屋價款，被告向原告交付房(fáng)屋，原告在喪失對房(fáng)屋價款占有(yǒu)期間(jiān)的利息損失以及被告在喪失對房(fáng)屋占有(yǒu)期間(jiān)的租金損失，系雙方因房(fáng)屋買賣合同無效而産生(shēng)的直接損失，對該損失本院予以确認。故對于原告主張的以銀行(xíng)同期貸款利率标準計(jì)算(suàn)從房(fáng)屋價款支付之日至法院判決确定的履行(xíng)之日止的利息損失，本院予以支持，被告應在其過錯比例範圍內(nèi)按照中國人(rén)民銀行(xíng)同期同類貸款利率标準向原告承擔利息損失賠償責任。對于被告主張的自2011年8月2日至原告實際返還(hái)房(fáng)屋之日止的房(fáng)屋租金損失，本院亦予以支持，結合本院所作(zuò)的調查筆錄，酌情确定房(fáng)屋月租金為(wèi)1300元，由原告在其過錯比例範圍內(nèi)對被告的租金損失承擔賠償責任。對于被告主張的房(fáng)屋貶值損失，本院認為(wèi)，涉案房(fáng)屋系限制(zhì)流通(tōng)的集體(tǐ)土地上(shàng)房(fáng)屋，目前雖無法依評估确定現有(yǒu)市場(chǎng)價從而确定其貶值的金額，但(dàn)從本院調查的情況看，聯升佳苑小(xiǎo)區(qū)內(nèi)的房(fáng)屋交易價格在一定程度上(shàng)受房(fáng)地産市場(chǎng)整體(tǐ)交易價格波動的影(yǐng)響，當前交易價格與2010年相比客觀上(shàng)存在下跌情形，否定涉案房(fáng)屋存在貶值，既不符合實際，亦有(yǒu)失公允，故本院對涉案房(fáng)屋存在貶值這一事實予以确認。對于貶值幅度，結合本院所作(zuò)的調查筆錄，酌情确定為(wèi)每平方米1000元，以房(fáng)屋面積132.74平方米計(jì)算(suàn)共計(jì)132740元，原告應在其過錯比例範圍內(nèi)對因房(fáng)屋貶值給被告造成的損失承擔賠償責任。
案例4：幹建菊與孫敏、孫維房(fáng)屋買賣合同糾紛一審民事判決書(shū)/甯波市鄞州區(qū)人(rén)民法院/（2015）甬鄞民初字第1200号
【法院認為(wèi)】
關于《賣房(fáng)協意書(shū)》的合同主體(tǐ)問題，雖然該協議的是被告孫維以被告孫敏的名義簽訂的，但(dàn)三被告現确認該協議系其三人(rén)的共同意思表示，該協議的權利義務也由其三人(rén)共同享有(yǒu)及承擔，故三被告均為(wèi)合同相對人(rén)，系本案适格被告。關于《賣房(fáng)協意書(shū)》的效力，原告主張因三被告無權處分導緻合同無效，原告所在村與古庵村同屬高(gāo)橋鎮，涉案房(fáng)屋可(kě)以買賣；三被告認為(wèi)涉案房(fáng)屋系集體(tǐ)土地上(shàng)的房(fáng)屋，不得(de)出賣給原告，因違反法律強制(zhì)性規定而導緻合同無效。本院認為(wèi)，不論合同相對人(rén)對合同标的是否有(yǒu)處分權，違反法律、行(xíng)政法規強制(zhì)性規定的合同均屬無效，故應先審查《賣房(fáng)協意書(shū)》是否違反法律、行(xíng)政法規的強制(zhì)性規定。本案原、被告買賣的是三被告依據《古庵村拆舊(jiù)房(fáng)購新房(fáng)協議書(shū)》可(kě)購買的新房(fáng)，該房(fáng)屋所附着的土地為(wèi)集體(tǐ)用地，僅可(kě)以在農村同一集體(tǐ)經濟組織內(nèi)部的成員之間(jiān)進行(xíng)流轉，而原告并非該村集體(tǐ)經濟組織成員，故原、被告買賣農村房(fáng)屋的行(xíng)為(wèi)違反了《中華人(rén)民共和(hé)國土地管理(lǐ)法》的有(yǒu)關規定，其簽訂的《賣房(fáng)協意書(shū)》應屬無效，自始不發生(shēng)法律效力。因該無效合同取得(de)的财産，應予以返還(hái)，有(yǒu)過錯的一方應賠償對方因此所受到的損失，雙方都有(yǒu)過錯的，應該各自承擔相應的責任。原告已支付三被告房(fáng)款300000元，三被告應予返還(hái)，對于三被告提出的支付給原告外祖母的50000元，三被告亦确認系被告孫敏在收取房(fáng)款後另行(xíng)支付的，與本案不屬同一法律關系，不應扣減，故對原告要求三被告返還(hái)房(fáng)款300000元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。對于原告主張的利息損失，被告認為(wèi)合同無效雙方負有(yǒu)同等責任，被告不應支付利息。本院認為(wèi)，原告喪失對房(fáng)屋價款300000元占有(yǒu)期間(jiān)的利息損失，系原告因房(fáng)屋買賣合同無效産生(shēng)的直接損失，應由過錯方予以賠償，但(dàn)原告主張按月利率0.7%計(jì)算(suàn)利息損失缺乏依據，應按中國人(rén)民銀行(xíng)同期貸款利率計(jì)算(suàn)。對于過錯比例，本院認為(wèi)，三被告作(zuò)為(wèi)出讓方，對房(fáng)屋的土地使用權性質以及房(fáng)屋是否能夠向非集體(tǐ)經濟組織成員出售應為(wèi)明(míng)知，卻依然出讓集體(tǐ)土地上(shàng)房(fáng)屋，應對合同無效承擔主要的過錯責任。原告在受讓房(fáng)屋時(shí)知曉該房(fáng)屋為(wèi)古庵村拆除農村舊(jiù)房(fáng)後安置的新房(fáng)，對房(fáng)屋的土地性質亦屬應當知道(dào)的情形，但(dàn)仍受讓房(fáng)屋，于合同的無效，亦有(yǒu)過錯。根據雙方的過錯程度以及本案實際情況，本院确認原、被告按照4：6的過錯比例承擔利息損失。因此，三被告應賠償原告自2008年9月30日起至房(fáng)款返還(hái)之日止按中國人(rén)民銀行(xíng)同期貸款利率計(jì)算(suàn)的利息損失的60%。